¿Cuánto necesitas realmente de inicial para comprar una casa?

¿Crees que necesitas un 20% de inicial para comprar una casa? Piénsalo de nuevo.

Mucha gente cree que se necesita una inicial de 20% para comprar una casa.

Sin embargo, es posible comprar incluso una casa nueva con tan sólo 3.5 por ciento de inicial, o incluso sin inicial.

Una encuesta realizada a 2,017 adultos en junio de 2014, llevada a cabo en línea por Wells Fargo, determinó que 44% tiene la creencia errada de que se necesita una inicial de 20% para comprar una casa, aunque muchos tipos de préstamos permiten una inicial mucho menor, según nos dice Ron Sozio, gerente de ventas de la división de construcción en Wells Fargo en Somerville, N.J.

“La realidad es que la mayoría de las veces no necesitas un 20%,” dice Sozio.

Esta percepción errónea podría ser típica de compradores por primera vez y de personas que perdieron su vivienda por ejecución hipotecaria durante la crisis financiera de 2008, dice Kevin Pearson, presidente de RMC Mortgage, una filial de Ryland Group en Westlake Village, California.

“La gente con frecuencia asume que es necesario tener una inicial de 20% cuando en realidad tan sólo un 3.5% o 5% podría ser suficiente para que tengas una casa,” nos dice Pearson.

Las iniciales bajas no son sólo para las casas en reventa. De hecho, existen las mismas oportunidades para comprar una casa nueva, según Malcolm Hollensteiner, director de ventas de préstamos al por menor y producción en TD Bank en Cherry Hill, N.J.

“Si un propietario de vivienda va a comprar una casa tradicional unifamiliar de un constructor, no hay ninguna diferencia en cuanto a los requisitos de pagos iniciales con respecto a comprar una casa existente cruzando la calle,” dice Hollensteiner.

¿Entonces cuáles son las iniciales mínimas?

Préstamos convencionales

La inicial mínima requerida para un préstamo convencional de conformidad con las directrices de Fannie Mae o Freddie Mac con un monto de préstamo de hasta 417,000 es sólo 5% del precio de compra de la vivienda. Si el monto es mayor que $417,000 la inicial puede ser de tan sólo 10%.

“La mayoría de las instituciones crediticias tiene préstamos jumbo con un poco más de 10% de inicial disponibles en el mercado,” dice Sozio.

Incluso puede que pronto se permitan iniciales más bajas para los préstamos convencionales, dado que Fannie Mae ha anunciado que desplegará un programa de 3%, según nos cuenta Ryan Rosenthal, gerente de la división de construcción del Pacífico en Prospect Mortgage, una empresa hipotecaria en Sherman Oaks, Calif.

Préstamos de la FHA

La inicial mínima para un préstamo de la FHA es sólo 3.5% del precio de compra de la vivienda. Esto significa que una inicial para una casa de, digamos, $250,000 sería sólo $8,750 con este tipo de préstamo. Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Viviendas (FHA), la cual es parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Humano de Estados Unidos (HUD), una agencia del gobierno federal.

Préstamos VA y USDA

Los préstamos del VA, garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos (VA, por sus iniciales en inglés), y los préstamos USDA, respaldados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA), no requieren una inicial, lo que significa que los compradores pueden adquirir una vivienda con muy poco dinero de inicial. Los préstamos VA están disponibles para la mayor parte del personal militar activo y para los veteranos militares de Estados Unidos, entre otros grupos. Los préstamos USDA están disponibles en las áreas rurales y suburbanas periféricas.

Los préstamos convencionales, FHA, VA y USDA permiten que al menos una parte de la inicial del comprador sea un regalo de un miembro de la familia o fondos de un programa de asistencia para pagos de iniciales. “Con la FHA, 100% del pago inicial puede provenir de fondos obsequiados, y con el préstamo convencional con inicial de 5%, la totalidad de ese 5% puede provenir de un regalo,” dice Pearson.

Algunos constructores les permiten a los compradores ahorrar parte de la inicial durante la construcción de la casa si, dice Sozio, “están muy cerca del monto que necesitan.”

Seguro hipotecario

La realidad es que la mayoría de las veces no necesitas 20%. — Ron Sozio, gerente de ventas de la división de construcción de Wells Fargo en Somerville, N.J.

Los préstamos con iniciales bajas normalmente prevén un seguro hipotecario o un cargo por financiamiento. El seguro se paga mensualmente. El cargo por financiamiento se paga por adelantado, pero se puede financiar como parte del monto del préstamo o mediante una tasa de interés mayor.

“La FHA siempre tendrá un seguro hipotecario. El VA tendrá un cargo por financiamiento. Los préstamos convencionales tendrán un seguro hipotecario, hasta que hayas pagado el 20%. Ya no es necesario un seguro hipotecario de 80% del valor de la propiedad,” explica Pearson.

Sin seguro hipotecario, las entidades crediticias no podrían ofrecer préstamos con iniciales bajas y los prestatarios que no tienen grandes cantidades de efectivo no podrían comprar una casa.

Casas construidas a la medida

Los requisitos de pagos de iniciales en el caso de las casas nuevas son casi siempre los mismos que los de las casas existentes, pero hay dos posibles excepciones. La primera excepción son las casas construidas a la medida o personalizadas.

Muchas casas nuevas son casas de producción en masa construidas en grandes cantidades por empresas constructoras de viviendas. Éstas por lo general no se consideran casas personalizadas, aunque vienen con muchas opciones personalizadas.

Una verdadera casa personalizada implica que los compradores obtuvieron financiamiento para comprar el terreno, contrataron un constructor y a menudo un arquitecto también, para construir una casa especialmente para ellos. En ese caso, la entidad crediticia solicitará una mayor inicial, dado que la casa aún no existe, explica Hollensteiner.

“En el caso de las casas personalizadas, cuando el comprador es responsable de financiar los costos de construcción, los compradores normalmente usan un préstamo ‘de construcción a permanente o CP. Con este programa, hay una diferencia en la inicial, (en comparación con) una casa ya construida,” nos dice.

Condominios

La segunda excepción son los condominios nuevos.

Que el comprador necesite una mayor inicial en esta situación dependerá de las directrices de la entidad crediticia, el tipo de préstamo, la ubicación de la propiedad y la proporción de unidades que han sido pre-vendidas durante la fase de construcción.

Rosenthal cita Florida y Las Vegas como dos sitios donde las instituciones crediticias podrían solicitar una inicial más alta y una proporción mayor de preventas para que un comprador pueda financiar su condominio nuevo. “Es un poco más difícil (comprar con una inicial baja) en esos mercados,” dice.

Obtener la pre-calificación

En pocas palabras, la mayoría de la gente no necesita una inicial alta para comprar una casa, y algunos no necesitan ninguna inicial.

La única manera de saber de seguro es hablar con una institución crediticia. “Mucha gente tiene los ingresos y los medios para comprar una casa nueva pero están atascados en la idea, por cualquier razón, de que no pueden hacerlo,” dice Pearson. “Yo creo que se sorprendería de que realmente podrían calificar.”

CREDIT: http://www.casasnuevasaqui.com/guia-para-casas-nuevas/articulos/cu%C3%A1nto-necesitas-realmente-de-inicial-para-comprar-una-casa